进入2026年下半年，中国楼市的走势已经越来越清晰。据国家统计局2026年7月15日发布的最新数据，1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。
与此同时，1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%，投资端与资金端双双承压，行业从＂高杠杆、快周转＂迈入＂以稳为主、以质为先＂的存量阶段，已经不容回避。价格层面的信号则相对暖一些。
6月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市新建商品住宅销售价格环比持平。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有20个，较5月增加4个。
二手房市场的挂牌压力也在缓和，中国房地产业协会官方网站中房网监测显示，截至2026年6月末，全国8个城市的二手房挂牌量均已脱离各自历史峰值，回落幅度较为明显。
以各城市历史高点（基于2023年6月至2026年6月期间的最大挂牌量）与当前时点对比计算，杭州以39%的降幅位居首位。
修复的方向是确定的，但幅度并不均衡，楼市大局已定，＂分化中筑底＂成为核心逻辑。真正被这一轮重构推到风口浪尖上的，并非只买一套自住的普通家庭，而是手里握着两套及以上房产的群体。
2024年地方税收收入约8.4万亿元的税收结构，配合央行早年调研中约四成家庭拥有两套及以上住房的比例，如今坊间常提到的＂45%的家庭＂，指向的正是这一群体。
一、持房账本加重，成本节节走高
物业费、公共能耗、电梯维保、专项维修资金这些日常支出，随着人工与物价的推移一路上行，房子越多，账单叠得越厚。
国家税务总局公开数据显示，近年来，房产税保持较好的增长态势，而契税和土地增值税收入不断缩水，这是房产税地位跃升的重要原因。
比如，2024年房产税同比增长17.8%，2025年同比增长10.8%，2026年上半年同比增长6.3%。
放在地方财政盘子里看，今年上半年，房产税、城市维护建设税、土地增值税、契税的收入规模分别为2782亿元、2730亿元、2146亿元、2019亿元。
上海财经大学田志伟研究员指出，＂2026年金税四期在我国全面落地，打通了税务、银行、工商、公安等多部门的数据壁垒，可以实现涉税信息的多方比对，有利于不动产登记信息、税务信息等的交叉核验＂。
从2011年开始，仅上海、重庆两地开展了面向个人住房的房产税试点。2021年，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，该试点工作尚未落地。
业内分析人士普遍认为，考虑到房地产市场仍在调整进程中，面向个人住房的房地产税短期内仍难以铺开。
二、流动性打折扣，变现难度陡增
普睿数智发布监测数据显示，6月15个典型城市二手房挂牌总量为190万套，该指标近两年来持续走低，较2025年12月226万套的规模下降16%。
上海6月末二手住宅挂牌约7.7万套，较高点降幅达33%；北京、南京、武汉二手房挂牌量较高点回落幅度均超两成，供给端的确在减压，但成交结构的变化更值得咂摸。
从总价段成交结构来看，二手房成交继续向低总价段集中，今年前5个月，上海总价300万元以下（按网签价）二手房成交量同比增长33%，成交占比达69%，较2025年同期提高5.5个百分点。
北京总价300万元以下二手房源成交占比也提升了4.5个百分点。买家的钱包越来越精明，愿意为老破小与远郊房源掏溢价的人越来越少。
三、租金红利消退，以租养贷失灵
5月15日，深圳市住房和建设局发布《深圳市2026年住房发展年度计划》，其中今年深圳将建设筹集保障性住房3万套（间），供应4万套（间）。
上海侧的动作同样密集，2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东、静安、徐汇三区先行落地。国家层面则在拓宽公租房覆盖，国务院发文推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围。
这些制度性供给一旦稳定入市，商品房出租的议价空间就会被明显压薄。租金端的向好，同样带有强烈的区位偏好。
中指研究院提到，自3月以来，北京、上海、深圳等城市住宅租金连续数月环比上涨。这份回暖并未惠及所有房东，非核心板块、老旧户型的房子仍然要靠让利换租客。
人口向都市圈继续集聚，三四线城市与远郊组团的租赁池不断收缩，那种＂买一套、租一套、供一套＂的循环账，如今越来越难打得响亮。
对于占城镇家庭比例接近45%的多套房群体而言，持房成本抬升、变现折价扩大、租金红利消退这＂3大挑战＂将会长期共存。真正的解法并不在于囤更多的房子，而在于按照家庭现金流的承受力，围绕核心城市优质资产做一次冷静的取舍与结构再平衡。
参考文献：
国家统计局：《2026年1—6月份全国房地产市场基本情况》，2026年7月15日发布，中国房地产业协会中房网：《8城二手房挂牌量下降近两成》，2026年6月29日发布，
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